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Vous cherchez à vendre un bien immobilier ?

La première étape avant de vous lancer dans la vente, c’est de réaliser une estimation immobilière pour fixer le juste prix de votre bien. Cette évaluation, réalisée par un agent immobilier ou sur Internet, est objective et ne prend parti ni pour l’acheteur, ni pour le vendeur. En effet, le vendeur a une vision subjective de son logement, dont il situe généralement le coût au-dessus du marché ; tandis que l’acheteur recherche un tarif en-dessous du marché.

Faire estimer son bien immobilier est donc nécessaire pour trouver le bon prix pour votre bien immobilier, afin de le vendre vite et bien.

Etape 1 : Localisation de son bien immobilier

Une estimation immobilière précise, basée sur les forces et les faiblesses de l’emplacement de votre bien immobilier.

La localisation de votre bien immobilier fait partie des principaux critères de l’estimation immobilière ; c’est même le plus important ! L’environnement, le quartier, son attractivité, le développement du territoire, la sécurité, les transports en commun, la présence de commerces et d’écoles : ces données influencent de façon majeure le prix de vente de votre bien. C’est pour ces raisons qu’on constate des écarts de prix d’un quartier à l’autre, dans une même ville. Il est ainsi plus facile de vendre une maison ou un appartement situé dans un secteur recherché. Dans les grandes agglomérations, ce peut être en centre-ville ou dans une commune proche dont le cadre de vie est agréable.

Le paysage compte également : une vue sur la mer, sur la montagne ou sur un monument valorise le bien immobilier, tout comme une orientation sud-est ou sud-ouest. C’est ce que l’on appelle une surcote. A contrario, un phénomène de décote peut s’appliquer si le logement est en rez-de-chaussée ou orienté plein nord.

Etape 2 : Détail de son bien immobilier

Outre la localisation du bien, notre simulateur s’appuie aussi sur les caractéristiques du logement telles que sa taille, son année de construction ou ses équipements.

Si la localisation du bien immobilier est le critère n°1, d’autres caractéristiques du logement comptent dans le calcul de sa valeur :

  • la taille du logement : en général, le prix au m² décroît lorsque la surface augmente. La répartition des pièces, leur nombre et leur taille compte également, notamment les espaces perdus comme les grands couloirs qui peuvent faire perdre de la valeur au bien.
  • l’année de construction du logement : la valeur ne sera pas la même entre un logement ancien et un logement neuf. Les biens immobiliers ont tendance à se dégrader, sauf s’ils sont entretenus ou rénovés. Il est important de signaler les rénovations qui ont été réalisées. L’état global du logement est essentiel : isolation, toiture, chauffage, système électrique, etc. S’il y a de nombreux travaux à faire pour l’acquéreur, le prix de vente en sera impacté.
  • les équipements : les équipements supplémentaires peuvent valoriser le bien ; c’est le cas d’une terrasse, d’un jardin, d’un balcon, d’un garage, d’un parking ou d’une piscine. La présence d’un extérieur peut apporter une augmentation de 15 à la valeur du bien !

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Comment estimer un bien immobilier ?

Il existe deux possibilités pour l’estimation d’un bien immobilier : l’estimer soi-même, grâce à un outil d’estimation immobilière en ligne comme le nôtre ou passer par un professionnel de l’immobilier, rompu à ce genre d’exercice. Vous pouvez faire les deux, en commençant par une estimation sur le Web et en la complétant avec un agent ou un conseiller immobilier !

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Une estimation instantanée de votre bien immobilier fiable et précise

Site d’estimation en ligne

Passer par un simulateur pour connaître la valeur de son bien offre des avantages, mais aussi quelques inconvénients.

L’estimation immobilière en ligne est avantageuse car c’est un simple questionnaire à remplir depuis votre canapé, de façon autonome. Ces outils tiennent compte de plusieurs critères, comme la localisation du bien, le nombre de m², de pièces, la surface du terrain, de l’état du bien, des équipements, du DPE et des autres données que vous aurez renseigné. cela offre donc une appréciation réaliste de la valeur de votre appartement ou de votre maison.

Toutefois, le principal écueil des outils et de l’évaluation sur Internet est sa marge d’erreur, d’environ 20%. En effet, l’estimation immobilière, bien que professionnelle, est réalisée par un algorithme qui ne prend pas en compte les critères subjectifs qui pourraient valoriser ou dévaloriser votre bien immobilier. Même si le formulaire est complet, certains éléments atypiques peuvent être oubliés. Les estimations immobilières réalisées sur le Web donnent une fourchette avec un prix bas, haut et moyen suivant le type de bien analysé.

Estimation par un agent immobilier

Pour une estimation immobilière, faire appel à un agent immobilier permet d’affiner cette fourchette afin de définir le bon prix de vente, avec une marge d’erreur de seulement 5%. Le professionnel se déplace à votre domicile pour une visite détaillée. Son estimation prend en compte des critères subjectifs comme le potentiel ou le charme de votre bien immobilier, que l’algorithme d’estimation ne peut pas comprendre. De plus, l’estimation immobilière est 100% gratuite.

Un élément à garder en tête lors de cette estimation : l’objectif principal de l’agent immobilier qui procédera à l’estimation de votre maison sera probablement à même de signer un mandat de vente. Sachez que vous êtes en droit de demander une estimation immobilière à plusieurs agences, et de choisir celle qui vous correspond le mieux sans pour autant accepter de signer un mandat par la suite.

Comment un agent immobilier estime un bien ?

Pour estimer votre bien et fixer un prix juste, l’analyse de l’agent immobilier passe par plusieurs étapes :

  • visite détaillée du bien immobilier, pour découvrir ses caractéristiques objectives et subjectives;
  • analyse des points forts et des points faibles de votre logement, les surcotes et les décotes induites;
  • liste des travaux et rénovations à prévoir pour l’acquéreur;
  • recherche d’informations sur le marché immobilier local, comme le coût moyen au mètre-carré du secteur, les biens similaires vendus et les annonces immobilières locales.

Le prix de vente fixé par l’agent immobilier doit être justifié, afin qu’il ne puisse être contesté.

Estimation immobilière fiable et précise

Si l’estimation immobilière en ligne permet de se faire une première idée assez précise de la valeur de son bien, rien ne vaut l’estimation immobilière réalisée par un agent immobilier qui se déplace chez vous. N’hésitez pas à procéder à une estimation sur Internet dans un premier temps et à la compléter avec une estimation immobilière professionnelle pour avoir toutes les cartes en main. Cet avis de valeur facilitera également vos échanges avec les banques si vous avez besoin d’un nouveau prêt bancaire pour votre nouveau logement.

Quel est le tarif d’une estimation immobilière ?

La loi Hoguet stipule qu’une estimation immobilière réalisée par un agent immobilier est gratuite.
Attention, il ne faut pas confondre estimation immobilière et expertise immobilière qui, elle, est payante. Cette dernière est réalisée par un expert immobilier (comme un notaire), qui apprécie la valeur vénale ou locative d’un bien dans l’optique de calculer des droits de succession ou l’impôt sur la fortune immobilière. L’estimation immobilière permet simplement de définir le « prix juste » pour vendre son logement.
N.B. : la valeur vénale, ou valeur de marché, est le prix que l’on peut obtenir d’un bien immobilier lors d’une vente.

Pourquoi réaliser une estimation immobilière ?

Faire estimer son bien immobilier pour vendre

Si votre but est de vendre votre bien immobilier, il est indispensable de le faire estimer en live ou par un professionnel. L’estimation immobilière permet de connaître la valeur du marché immobilier sur votre secteur et la valeur de votre bien, de proposer un tarif de vente juste et en cohérence avec le marché local et ainsi d’attirer plus facilement de futurs acquéreurs. Connaître tout de suite le “bon prix” permet de réussir sa vente dans les meilleurs délais (entre 61 et 76 jours en moyenne, en France). Cela limite également la marge de négociation des potentiels acheteurs. Faites appel à une agence professionnelle pour l’évaluation de votre terrain, de votre maison ou de votre appartement.

Faire estimer son bien immobilier pour une donation

Dans le cadre d’une donation, il est conseillé de faire estimer son bien par un professionnel de l’immobilier, même si la loi ne l’impose pas. En tant que propriétaire, vous avez le droit d’estimer la valeur vénale vous-même et de le noter dans l’acte de transfert de propriété, mais elle peut être contestée par l’administration fiscale lors du calcul du montant des droits de donation.

Si votre bien est sous-évalué, vous risquez un redressement fiscal dans un délai de 3 ans suivant le paiement des droits de donation. Si l’administration fiscale prouve cette sous-estimation, les droits de donation sont régularisés et majorés d’intérêts de retard s’il y a eu une omission volontaire ou une fraude. Si votre bien a été surévalué, il peut également y avoir un redressement fiscal sur une plus-value ajustée.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller immobilier pour réaliser une estimation immobilière de votre bien, à sa juste valeur, pour obtenir un document officiel servant de preuve à l’administration fiscale et éviter des déconvenues.

Faire estimer son bien immobilier pour une succession

Lors d’une succession, c’est aux héritiers de faire évaluer le ou les biens immobiliers. Ils doivent être déclarés à leur valeur vénale le jour du décès.

Des abattements peuvent être appliqués : 20% si le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs habitent toujours dans la résidence principale. Une décote peut avoir lieu si le bien est déjà loué, et selon la durée du bail.

Comme pour la donation, si le bien a été sous-évalué, les héritiers s’exposent à un redressement fiscal. Cela peut également être pénalisant dans le cas d’une revente rapide, car si le bien est vendu à un coût supérieur à celui de la déclaration de succession, les héritiers paieront un impôt sur la plus-value réalisée. Il est toutefois possible de réaliser une déclaration de succession rectificative avant de signer la promesse de vente, pour aligner la valeur vénale du bien au prix de vente.

Si le bien a été surévalué, l’héritier doit prouver à l’administration fiscale que la valeur indiquée dans la déclaration de succession était supérieure à sa valeur vénale le jour du décès. S’il y parvient, il pourra obtenir le remboursement des droits de succession.

Faire estimer son bien immobilier pour un cas de divorce

Vous divorcez et avez une maison ou un appartement en commun ? 3 possibilités :

  • vendre le bien : en vendant le bien, chacun reprend sa part financière;
  • racheter la part du conjoint : si vous souhaitez conserver le bien, il est possible de racheter la part de votre conjoint. Il s’agit d’un “rachat de soulte”;
  • conserver le bien à deux : si vous vous entendez toujours bien avec votre conjoint, vous pouvez décider de garder le bien et de le gérer ensemble.

Dans tous les cas, il faut procéder à une estimation immobilière, d’autant plus si vous souhaitez racheter la part de votre conjoint. Cela permet d’éviter les conflits en connaissant exactement la valeur vénale du bien.

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FAQ : Vos questions sur l'estimation immobilière

🆓 Le simulateur d'estimation immobilière est-il gratuit ?

Bien sûr ! Le simulateur d’estimation en ligne Paradissimmo est 100% gratuit et fiable pour déterminer la valeur de votre bien immobilier.

💵 Comment calculer la valeur de sa maison ?

Pour calculer la valeur vénale de votre maison, plusieurs critères sont à considérer : la localisation de votre maison (secteur recherché ou non) ; les caractéristiques de votre maison (nombre de m², nombre de pièces, répartition, âge du logement, rénovations) et ses équipements (balcon, terrasse, jardin, piscine, garage, place de parking). Ces éléments influencent le prix de vente d’un bien immobilier et sont pris en compte dans notre outil d’estimation.

🏠 Pourquoi faire estimer sa maison ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vouloir faire estimer votre maison. Les principales raisons sont la vente du bien, une donation, une succession ou un divorce. L’estimation immobilière est indispensable pour connaître précisément la valeur du bien immobilier.

👨‍💼 Qui doit estimer un bien immobilier ?

Idéalement, l’estimation immobilière doit être réalisée par un agent immobilier, qui prendra en compte les caractéristiques objectives et subjectives de votre logement. De plus, cette estimation est complètement gratuite.
Néanmoins, il est possible dans un premier temps d’utiliser un simulateur d’estimation, pour vous faire une idée de la valeur de votre bien immobilier.