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Le 4ème réseau français de mandataires immobiliers poursuit sa montée en puissance dans tous les aspects de l’immobilier en lançant en partenariat avec Viag2e, la vente en viager. Mais le viager, c’est quoi exactement et pour qui ?


Le viager, c’est quoi ?

Le viager est un contrat immobilier qui consiste à transformer le prix de vente d’un bien en rente viagère payée par l’acquéreur appelé aussi débirentier, au profit du vendeur, le crédirentier. La rente peut être payée chaque mois, ou tous les trimestres, en fonction du contrat signé par les parties. La rente commence le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant un notaire. Elle s’arrête lorsque le vendeur décède. Le débirentier paie en complément un bouquet, dont le montant est entre 25 à 40% de la valeur vénale du bien. Il existe plusieurs types de viagers : le viager libre, le viager occupé et le viager occupé à la vente à terme.


Le viager, c’est pour qui ?

Le viager concerne les personnes âgées souhaitant avoir un complément de revenus pendant leur retraite tout en vivant dans leur logement. Leur bien est cédé au débirentier ou acquéreur en échange d’un bouquet à la signature du contrat et d’une rente viagère versée à vie.

En échange, le débirentier devient propriétaire sans apport personnel ni prêt et peut obtenir une maison ou un appartement sans payer sa valeur totale, selon l’espérance de vie du propriétaire-vendeur. Le contrat en viager comporte tout de même des risques, si le vendeur vit très longtemps car la rente est versée jusqu’au décès du crédirentier.


Quel est le principe du viager ?

Le viager permet aux personnes âgées de transformer leur bien immobilier en source de revenus sécurisés. Avec la vente en viager, une personne âgée peut vendre sa maison ou son appartement à un acquéreur, tout en restant logée à résidence ou non. Un bouquet lui est versé en échange à signature du contrat, (il s’agit de la somme versée lors de la vente, équivalente à 20 à 40% de la valeur du bien) et une rente viagère à vie, versée de façon mensuelle ou trimestrielle.

Bon à savoir : C’est au Moyen-Age qu’est né le viager en France. Ce type de contrat a été autorisé par Charles II en 876.


Que sont les différents contrats de viager ?

Le viager libre : avec ce contrat, le vendeur se sépare de son logement lors de la signature de l’acte authentique de vente. Il ne peut pas habiter son bien. Cela permet à l’acquéreur d’en faire ce qu’il veut. Mise en location, habitation… Il est responsable du logement et du paiement de ses charges. Ce contrat de viager est le moins courant. En effet, les vendeurs visent habituellement à conserver leur bien pendant une rente viagère. Cependant, le contrat en viager libre offre des avantages au crédirentier comme au débirentier.

Le vendeur perçoit un prix de vente 25 à 50% plus élevé que pour une vente en viager occupé lorsqu’il renonce au droit d’usage de son bien. La rente mensuelle est également plus importante. De plus, le vendeur ne paie plus de charges ni de taxes sur le logement.

Pour l’acquéreur, le viager libre est particulièrement intéressant pour en faire une résidence principale ou un investissement locatif, puisque le logement est libre tout de suite. Il n’est pas nécessaire de demander un prêt immobilier ou de posséder un apport personnel pour une vente en viager.


Le viager occupé : plus 80% des rentes viagères se font en viager occupé. Le vendeur occupe son bien jusqu’à son décès et l’acquéreur verse un bouquet par mois ou par trimestre de la signature de l’acte authentique de vente, jusqu’au décès du vendeur, moment où le bien lui est alors remis pour droit d’usage.

L’avantage du viager occupé pour le débirentier est qu’il peut bénéficier d’un prix fortement diminué du fait qu’il ne peut pas en faire usage avant le décès du crédirentier. Il s’agit donc d’une bonne affaire pour l’acquéreur, sauf si le crédirentier vit plus longtemps que son espérance de vie. Au décès du vendeur cependant, le débirentier récupère la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession à payer.

Pour le vendeur, celui-ci peut bénéficier de son bien avec un supplément de revenu pour profiter plus sereinement de sa retraite.

La vente à terme : il s’agit d’un investissement plus sécurisé car il Il ne repose pas sur la durée de vie du crédirentier. Ce type de viager consiste tout simplement à acheter un logement en étalant le paiement sur une durée déterminée. Il existe deux types de vente à terme :

  • La vente à terme occupée : le vendeur conserve son droit d’habitation à vie ou pendant la période définie dans le contrat de vente.
  • La vente à terme libre : l’acheteur bénéficie du bien pour y résider ou le mettre en location dès l’acte authentique de vente.
  • Dans ce type de viager, vendeur et acquéreur s’accordent sur un nombre de mensualités limitées dans le temps, qu’ils inscrivent dans le contrat de vente. La plupart du temps, le vendeur opte pour une vente à terme occupée et conserve son droit d’usage et d’habitation, pour profiter de son logement.

    Bon à savoir : Le montant des mensualités dans le viager à terme est indexé sur l’indice du coût de la construction.

    Si le crédirentier décède avant la fin de la période, le débirentier doit continuer à verser les rentes aux héritiers du vendeur. Il ne peut pas acquérir le bien directement et doit attendre la date stipulée dans le contrat de vente. Une fois que le paiement des mensualités est terminé, l’acquéreur possède entièrement le logement et peut s’y installer ou le louer.

    L’avantage pour le débirentier : c’est un investissement immobilier à prix réduit qui ne demande pas de prêt immobilier. De plus le contrat ne dépend pas de la durée de vie du vendeur et permet de déterminer une date de fin de contrat tout en connaissant à l’avance le montant total des mensualités.

    Pour le vendeur, ce dernier ne payera pas d’impôt sur les mensualités reçues.


    Comment calculer le coût du viager ?

    Le bouquet du viager est obligatoire et calculé en fonction de l’âge du crédirentier, de la valeur de son bien et de sa situation patrimoniale. En règle générale, il s’agit d’environ 30% de la valeur du logement. Le solde du prix de vente restant est donc converti en rente viagère, à payer tous les mois ou tous les trimestres.

    Bon à savoir : Plus le montant du bouquet sera élevé, moins la rente viagère sera élevée.


    Comment calculer la rente viagère ?

    Jusqu’à son décès, le vendeur se voit reversé une fois par mois ou par trimestre selon le contrat de vente signé, une rente viagère. Il s’agit du prix de vente du bien auquel on soustrait le montant du bouquet. Cette rente est calculée à partir d’un barème à plusieurs critères :

  • L’espérance de vie du crédirentier
  • La valeur de son bien sur le marché
  • Le taux de rendement du bien
  • Bon à savoir : Quand le crédirentier décède au terme de l’espérance moyenne de vie, le logement est payé en intégralité par le débirentier. Quand celui-ci vit moins longtemps, le paiement de la rente viagère s’arrête, le logement est alors acquis au débirentier qui paye donc le logement moins cher que sa valeur. Au contraire, quand le vendeur vit plus longtemps, l’acquéreur est dans l’obligation de continuer de payer cette rente viagère et ainsi il paiera le bien à un prix de vente plus important.


    Il est important de comprendre que la rente viagère n’est plus modifiable après la signature de la vente, excepté quand le contrat comporte une clause d’indexation qui permet de la réviser tous les ans.

    Calculer un viager libre :

  • Rente annuelle = (valeur du bien - bouquet) / espérance de vie

  • Calculer un viager occupé :

  • Rente annuelle = (valeur du bien - bouquet - montant des loyers potentiellement encaissables) / espérance de vie

  • Est-il intéressant d'acheter en viager ?

    Oui, il est intéressant d’acheter en viager. Ce type de vente vous permettra de devenir propriétaire sans apport personnel et en payant progressivement la valeur du bien. Il est rarement nécessaire de souscrire à un prêt immobilier. C’est également un contrat rentable. L’IEFV (institut d’expertise et de formation au viager) constate une rentabilité annuelle de 6 à 8%.

    Attention au calcul du bouquet et de la rente viagère : le viager est un contrat aléatoire, basé sur l’espérance de vie du vendeur. Le viager peut devenir contraignant si le débirentier vit plus longtemps.

    Quels sont les risques du viager ?

    Malgré les avantages du viager, on ne peut pas nier que ce type de vente immobilière comporte certains risques. Le risque principal est la longévité du vendeur : le montant des rentes étant basé sur son espérance de vie, plus il vit longtemps, plus vous le payez, même si la valeur du bien est atteinte. Dans ces cas-là, le viager devient une mauvaise affaire.

    De plus, le viager est un investissement sur le long-terme. Si les prix de l’immobilier évoluent et la valeur du bien en viager diminue, vous risquez de le revendre à un prix inférieur.


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