Aujourd’hui pointés du doigt, les logements fortement énergivores sont qualifiés de passoires thermiques. Impropres à la location (pour les classes F ou G selon le DPE), certains d’entre eux se retrouvent sur le marché des transactions immobilières avec une forte décote. Leur prix avantageux peut alors séduire les investisseurs ou les primo-accédants au budget limité. Pour autant, il est nécessaire de prévoir une importante enveloppe de travaux pour moderniser et isoler ces biens. Est-il toujours pertinent d’investir dans ce type de logement ? Faisons le point sur cette tendance qui continue de prendre de l’ampleur.
Qui sont les Français intéressés par les passoires thermiques ?
Avec la variation des taux de crédit et des prix immobiliers, certains foyers peinent à devenir propriétaires. Pour concrétiser leur projet, ils se tournent vers des logements aux prix plus accessibles, notamment les passoires thermiques, qui peuvent afficher une décote atteignant jusqu’à 15 %.
Bon à savoir : le nombre de crédits immobiliers accordés a baissé de plus de 40 % sur un an, décourageant certains acheteurs mais renforçant l’attrait pour les biens dévalués.
Depuis 2023, les restrictions sur la location des logements énergivores se sont durcies. Les biens classés G avec une consommation énergétique de plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués, et cette interdiction s’étendra progressivement aux classes F et G à partir de 2025. Cela incite les propriétaires à vendre ces logements, souvent à des prix attractifs.
Les avantages de l’achat d’un bien énergivore
Depuis le vote de la loi climat et résilience, de plus en plus de biens mal isolés se retrouvent sur le marché de la vente immobilière. Les propriétaires, souvent réticents à engager d’importants travaux de rénovation, préfèrent vendre, même à perte. Cette situation peut se révéler avantageuse pour certains acheteurs, notamment :
- Les primo-accédants : Avec un budget réduit, ils accèdent à la propriété à un prix compétitif et peuvent ensuite rénover leur logement. Ils bénéficient d’autres avantages :
- Des chances accrues d’obtenir un prêt immobilier pour un bien moins coûteux.
- Des aides disponibles pour financer une large partie des travaux (isolation, remplacement des fenêtres, installation d’un chauffage performant, etc.).
- Des économies d’énergie réalisées une fois les rénovations terminées.
- Une augmentation de la valeur du bien après rénovation, assurant une plus-value lors de la revente.
- Les investisseurs : Acheter un bien mal isolé à bas prix leur permet de déduire le coût des travaux de leurs revenus fonciers tout en améliorant le rendement locatif du bien rénové.
Des aides variées pour accompagner la rénovation de votre bien
Pour encourager la rénovation des logements énergivores, l’État propose plusieurs aides :
- MaPrimeRénov’ : Elle concerne les travaux d’isolation, de ventilation ou de chauffage. Son montant varie selon les dépenses engagées et les revenus du foyer.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Intéressant pour financer une partie de l’achat, il est soumis à des conditions de revenus et concerne certains logements situés dans des zones éligibles.
- Les certificats d’économies d’énergie (CEE) : Ils permettent de réduire le coût des travaux grâce à des primes versées par les fournisseurs d’énergie.
- L’éco-prêt à taux zéro : Destiné à financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts, il peut être cumulé avec MaPrimeRénov’.
Les conditions d’éligibilité de ces aides évoluent chaque année. Pour 2025, elles restent en vigueur mais nécessitent une vérification des critères actualisés avant tout projet. Par exemple, MaPrimeRénov’ privilégie de plus en plus les rénovations globales, et le PTZ reste ciblé sur certaines zones spécifiques.
Les dangers liés à l’achat d’une passoire thermique
Malgré leurs avantages, les passoires thermiques présentent des risques qu’il faut bien évaluer :
- Les petites surfaces : Elles sont difficiles à rénover pour répondre aux exigences du DPE. L’isolation des murs peut entraîner une perte de surface, réduisant la valeur du bien.
- Les logements mal situés : Les appartements en rez-de-chaussée ou sous combles, souvent plus énergivores, peuvent rester mal notés même après travaux, limitant leur valorisation.
- Le coût réel des travaux : Certains logements requièrent des investissements plus importants que prévu. Une étude approfondie et des devis précis sont indispensables avant de se lancer.
Favorable aux primo-accédants et aux investisseurs, l’achat d’une passoire thermique peut s’avérer intéressant si les travaux sont bien anticipés. Toutefois, face à la hausse des coûts de rénovation et aux exigences réglementaires croissantes, il convient de peser soigneusement le pour et le contre avant de s’engager.