Le marché de l’immobilier connaît actuellement quelques bouleversements. Les taux d’intérêt remontent, le pouvoir d’achat baisse et une pénurie de biens à vendre est observée. L’ensemble de ces critères ont tendance à agir directement sur l’évolution de ce secteur, inquiétant certains professionnels. Pour autant, 2023 semble offrir au marché immobilier une bonne dynamique avec quelques indicateurs positifs déjà observables.
Un volume de transaction stable d’année en année
Malgré l’augmentation des taux d’intérêt et certaines polémiques liées au taux d’usure, le nombre de transactions ne semblent pas être trop impacté en 2022. On observe en effet, depuis le début de l’année, une diminution contenue, avec un nombre de ventes proche de celui observé l’année précédente.
Et pour 2023 ? Cette baisse du volume de transaction sera sans doute légèrement plus importante en 2023 face à la montée des prix et aux difficultés d’obtention d’un prêt immobilier pour certains profils d’acquéreurs.
Une augmentation des prix de vente
On observe chaque année une augmentation des prix des biens disponibles à la vente. En 2022, impactée par la crise Covid, elle était en moyenne de 5,7% en France, de 8% dans les zones rurales. Cette hausse s’explique par l’envie des ménages de quitter les grandes villes pour se mettre au vert, pour profiter de logements plus grands, dotés d’extérieurs. Pour autant, il existe de vraies disparités sur le territoire, et elles semblent se confirmer pour 2023 :
- • Les prix des biens parisiens poursuivent leur légère baisse (entre 1 et 2% de baisse en moyenne).
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• Des villes secondaires comme Lille, Bordeaux, Lyon ou Nantes évoluent à la hausse, tout en offrant des augmentations contenues (entre 1 et 2,5%).
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• D’autres régions connaissent des hausses plus significatives comme Rennes (plus de 4%), Montpellier (plus de 5%) ou Nice (plus de 5,5%).
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• Marseille ou Strasbourg ont vu leurs prix augmenter de près de 10%.
L’écart risque également de se creuser selon le type de bien. Avec le durcissement des mesures prises par le gouvernement pour les biens les plus énergivores, il ne serait pas étonnant de voir une diminution des prix de vente des logements les plus anciens, les moins bien rénovés.
La remontée des taux a-t-elle un fort impact sur le marché immobilier ?
Pour anticiper les tendances, il est également important de s’intéresser à l’impact de la remontée des taux d’intérêt sur le marché, tout comme au taux d’effort des foyers. Cette deuxième valeur conditionne l’obtention d’un crédit puisqu’elle correspond à la capacité du ménage à rembourser sa mensualité. Ce taux ne doit pas dépasser 35%.
Cette année, avec des taux d’intérêt encore bas, le taux d’effort des Français est resté très bon, souvent sous la barre des 28%. Les projections pour 2023 sont également optimistes, montrant que même avec un taux d’intérêt de 2,75%, le taux d’effort resterait faible, en moyenne inférieur à 30%.
Le taux d’effort ne devrait donc pas être trop impacté par la remontée des taux d’intérêt, surtout dans les zones rurales. Dans certaines grandes villes, les plus chères, ce taux risque cependant d’être plus élevé. Il sera alors plus compliqué d’acheter, surtout pour les primo-accédants.
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