Plutôt que de payer chaque mois un loyer, il peut être plus avantageux d’acheter sa maison ou son appartement et de le financer avec un emprunt immobilier. Les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi avantageux. En 2015, vous pouvez trouver un crédit immobilier à 2% de taux d’intérêt annuel. Comme le disent les spécialistes : « le coût de l’argent a rarement été si faible ». Nous vous proposons de découvrir quelques-uns de nos conseils pour bien emprunter. Dans une première partie nous définirons les différentes formes de prêts, puis nous vous indiquerons auprès de qui il convient de souscrire son emprunt immobilier.
Les différentes formes de crédit immobilier :
1. Le crédit dit amortissable à taux fixe
Dans cette formule, la plus répandue, vous allez rembourser une mensualité qui comprendra :
– Une partie du capital
– Le montant des intérêts
– Un montant lié à l’assurance de votre prêt
Le taux du crédit est défini à la signature de l’offre (par exemple 2,5% assurance incluse) et reste fixe pendant toute la durée du prêt. La durée d’amortissement de votre prêt peut-être de 10, 12 ou 15 ans. Vous pourrez la négocier ou l’adapter avec votre banquier en fonction de la mensualité que vous souhaitez ou pouvez rembourser.
2. Le crédit amortissable à taux variable
Dans une période où les taux peuvent varier, notamment à la baisse (ce qui n’est plus le cas depuis quelques années), vous avez intérêt à négocier un prêt à taux variable. Celui-ci est indexé sur le coût de l’argent : le taux Euribor par exemple plus une marge pour la banque.
L’avantage du prêt à taux variable réside dans le fait que vous pouvez bénéficier d’une diminution du taux de votre emprunt si le taux de référence (Euribor par exemple) diminue. Par contre, si le taux de référence augmente, votre échéance va aussi augmenter. Pour se prémunir de ces variations à la hausse, vous devez négocier un plafond maxi d’augmentation de votre taux. On dit dans ce cas, que le taux est capé : c’est-à-dire qu’il ne peut pas varier au-delà d’une limite fixée préalablement. Un taux variable de 2.5% capé 2 signifie, par exemple que votre taux ne pourra jamais être supérieur à 4.5% l’an.
3. Le crédit immobilier in fine
Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne comprend pas le remboursement d’une partie du capital emprunté. Vous ne payez mensuellement que les intérêts et l’assurance. Le remboursement du capital se fait à l’échéance. Ainsi, vous empruntez 150 000 € en prêt in fine, sur 12 ans. Chaque mois, vous ne rembourserez que les intérêts et l’assurance. A l’issue des douze années, vous devrez rendre au banquier 150 000 €.
Généralement ces prêts sont consentis soit en contrepartie d’un nantissement (la garantie pour le banquier d’être remboursé à l’échéance !) ou d’un placement qui permet de constituer une épargne qui va servir à rembourser le prêt à l’échéance. Ce type de financement est très prisé des investisseurs. C’est aussi une excellente solution pour se constituer un patrimoine à moindre coût. Les loyers peuvent être capitalisés et servir à rembourser le capital emprunté.
Banquier ou courtier : lequel choisir ?
Votre banquier connaît généralement bien votre situation financière et vos capacités d’endettement. Il a tout intérêt également à vous garder comme client. Pour autant le recours à un courtier en financement peut être également intéressant et vous faire réaliser de précieuses économies.
1. Votre banquier
Il reçoit chaque mois votre salaire ou les revenus du ménage. Il lui sera donc facile de vous préciser à l’issue d’un rendez-vous, le montant qu’il est en mesure de vous prêter pour réaliser votre projet immobilier.
Vous proposera t’il le meilleur taux ? Rien n’est plus sûr. En effet, le banquier va regarder le risque financier qu’il prend à vous prêter et la marge qu’il perd ou gagne ou acceptant ou refusant de vous faire crédit. Il va également tenter de vous vendre des prestations complémentaires que son Groupe ou sa structure est à même de vous proposer :
– L’assurance du prêt
– La garantie qui couvre le risque (ex. les formules de garantie mutuelles mises en place dans les banques mutualistes)
– L’assurance habitation
2. Le courtier en financement
Spécialiste du financement immobilier, le courtier ne vit que des crédits qu’il négocie pour votre compte auprès des établissements bancaires avec lesquels il a des conventions. Il va mettre en concurrence 2 ou 3 établissements bancaires en fonction de votre « profil » et des opérations en cours. En effet, il faut savoir que les banques s’appuient de plus en plus sur les réseaux externes pour optimiser les encours de crédits. Suivant si la banque est en retard ou en avance sur ses objectifs, suivant son appétit concurrentiel, la banque va proposer ponctuellement au courtier des taux de crédit très compétitifs. Le rôle du courtier va consister à vous faire profiter de la meilleure offre du moment. Il fait jouer la concurrence, tout en la connaissant très bien… mieux que vous en tout état de cause.
Le courtier sert également à obtenir des enveloppes un peu plus larges. Là où votre banquier peut être frileux, telle ou telle banque va considérer votre dossier sous un autre angle. Bref… ils savent vendre votre projet et ont tout intérêt à obtenir le meilleur financement.
Pour autant, passer par un courtier a un coût ; notamment les frais de mandat de recherche de financement. Même s’ils sont intégrés dans le montant global à financer n’oubliez pas ces coûts.
N’hésitez pas à vous renseigner auprès de nos négociateurs… ils sont en mesure de vous faire rencontrer l’interlocuteur qui vous aidera dans la recherche de la meilleure solution de financement.