Si vous souhaitez acheter un bien immobilier destiné à la location, il est primordial de vérifier que l’investissement sera rentable. Il ne suffit pas de placer le logement à la location pour vous assurer de faire une bonne opération. La rentabilité doit vous permettre de rentrer dans vos frais, et pourquoi pas, de dégager des bénéfices. Mais pour cela, il vous faut tout d’abord estimer la rentabilité attendue pour le bien qui vous intéresse.
Qu’est-ce que la rentabilité ?
On appelle rentabilité, le pourcentage correspondant à la performance attendue pour un investissement locatif. On l’obtient en réalisant un ratio entre ce que vous rapporte le logement (loyers) et ce qu’il vous coûte (charges, impôts, entretien, remboursement du crédit, etc.).
Comment la calculer ?
Pour estimer cette rentabilité et être certain d’effectuer une bonne opération financière, il convient d’en comprendre toutes les subtilités. Car il existe en réalité plusieurs types de rentabilités en matière d’immobilier.
La rentabilité brute
Pour calculer cette valeur, il vous faut diviser le montant du loyer annuel par le prix du bien, puis multiplier le résultat par 100. Cette valeur est un indicateur intéressant lorsque vous souhaitez comparer deux biens. Elle ne tient pas compte des charges et des différences de fiscalités, mais peut vous permettre de trancher entre deux investissements.
La rentabilité nette de charges
Avant de réaliser le calcul précédent, il vous faut ici retirer du loyer annuel vos charges non récupérables, la taxe foncière et les différents frais de gestion. Cette rentabilité est plus précise que la précédente. Elle vous permet de mieux cerner le potentiel de votre futur investissement. Elle ne tient toutefois pas compte de la fiscalité (prélèvements sociaux, etc.).
La rentabilité nette-nette
Cette donnée est la plus précise puisqu’elle tient compte de l’ensemble de vos éléments. Il est alors nécessaire d’ajouter au prix du bien les éventuels travaux réalisés ainsi que les droits de mutation (8% du montant brut en moyenne). Les loyers sont ici considérés avec les charges et en ajoutant les assurances ainsi que les prélèvements sociaux.
Les bonnes pratiques pour investir
Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien destiné à de l’investissement locatif, il est primordial que vous ayez le plus d’informations possibles en main. Cela vous permettra de bâtir un solide plan de financement. Il faut également vous montrer prudent. Ne soyez pas trop optimiste en matière de hausse de loyer ou de prix de revente. Tenez également compte des risques de vacances locatives. On estime en moyenne que vous aurez à subir environ 2 mois de vacances locatives tous les 3 ans.
Quelle rentabilité espérer pour son investissement ?
Selon l’emplacement et le type de bien, la rentabilité peut être bien différente. Elle oscille, en général, entre 2 et 7% :
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Elle est souvent plus grande avec les biens de petite taille. C’est le cas des studios et des T1. Pour autant, elle s’accompagne d’un plus grand turn-over des locataires et donc d’un plus grand risque de vacance locative. Les frais de remise en état sont généralement nombreux.
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Les grandes surfaces sont au contraire moins rentables mais attirent des profils de locataires plus stables. Les coûts d’entretien et de remise en état sont diminués dans ce type de biens.
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Les surfaces moyennes offrent un compromis entre bonne rentabilité et moindre risque. Les locataires sont relativement stables et les frais de remise en état restent maîtrisés. C’est également la surface privilégiée pour les investissements défiscalisés de type Pinel par exemple.
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La rentabilité est, enfin, plus faible dans les quartiers résidentiels, c’est-à-dire dans les zones les plus chères. Pour autant, investir dans ces zones garantit la valorisation du bien sur le long terme.
N’oubliez pas, votre conseiller immobilier Proprietes-privees.com est là pour vous accompagner tout au long de votre projet immobilier afin que celui-ci se réalise dans les meilleures conditions.