Vous souhaitez transformer un local à usage commercial en habitation ou l’inverse et la question se pose « Qu’a t-on le droit de faire ? Est-ce possible ? Qui valide ce type de projet ? ». Pour commencer, il faut faire la distinction entre le changement de destination et le changement d’usage des locaux concernés.
Le changement de destination
Le changement de destination (soumis au code de l’urbanisme) concerne la transformation des biens à usage d’habitation (maison, appartement) en bureaux, commerces, entrepôts, hôtel, professions libérales (etc …), et inversement.
1/ Si la transformation est accompagnée de travaux créant plus de 5 m² de surface de plancher ou modifiant la structure ou la façade de l’immeuble (murs porteurs) : le changement de destination s’accompagne d’une demande de permis de construire auprès des services de l’urbanisme.
Ces modifications doivent respecter les contraintes d’urbanisme locales (PLU) et être validées par les communes. Chaque commune dispose librement, en fonction des projets de développements locaux, de son droit d’accepter ou de refuser cette demande de changement. Chaque PLU de chaque commune prévoit l’étendue des biens concernés et les possibilités de changement de destinations acceptées. Ces possibilités varient d’une commune à l’autre, d’où la nécessité de vous rapprocher des services d’urbanisme lorsque ce type de demande vous est faite.
2/ Si la transformation ne nécessite pas de travaux ou des travaux d’aménagement intérieurs (sans modification des structures et façades) : le changement de destination s’accompagne d’une simple déclaration préalable de travaux.
Encore une fois, seuls les services d’urbanisme des communes seront habilités à valider la faisabilité d’un changement de destination.
Le changement d’usage de locaux d’habitation
(régi par le code de la construction et de l’habitation – Article L 631-7 à L 631-9)
Définition : Autorisation permettant de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage.
Aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.
Objectif : Maîtriser les transformations des locaux d’habitation et éviter la diminution des logements d’habitation au profit des bureaux. Il concerne les grandes villes (plus de 200 000 habitants) et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Démarche administrative : Ce changement nécessite l’autorisation préalable du maire de la commune après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné.
Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Durée du changement d’usage : Principe Ce changement n’est accordé qu’à titre personnel et est donc limité (elle reste provisoire pour la durée d’occupation du dit local par le bénéficiaire de l’autorisation). Lorsque la personne quitte le local ou que l’activité professionnelle qu’elle exerçait s’arrête, ce dernier recouvre son usage d’origine.
>> Exception : lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne.
Cette autorisation est transmissible à une autre personne et pour une même activité dans le même local. Le local ne sera donc plus considéré comme une habitation et sera soumis aux règles et taxations ou fiscalités concernant l’activité exercée.
Dans les deux cas, le plus pertinent est de vous rapprocher des services d’urbanisme de la commune concernée ou d’encourager vos clients à le faire, mais également de prendre conseil auprès des notaires qui, dans certains cas, sont habilités à valider des projets qui ne nécessitent pas de modifications de structures ou de façades.
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Liens : articles R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000034355355&cidTexte=LEGITEXT000006074075
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000019286917&cidTexte=LEGITEXT000006074096
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