Annulation d’un compromis : que risquez-vous ?
Véritable engagement pour les deux parties, le compromis de vente n’est pas un document à prendre à la légère. Important, il formalise l’accord conclu entre un vendeur et un acheteur en matière de vente immobilière. Une fois signé, une fois que le délai de rétractation accordé à l’acquéreur est passé, il n’est plus possible, en théorie, de l’annuler. Que risquez-vous à vous rétracter ? Que se passe-t-il si vous changez d’avis ?
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le plus souvent signé devant un notaire, le compromis de vente est un document officiel fixant clairement l’accord conclu entre les deux parties lors d’une transaction immobilière. À partir de cette signature, le vendeur n’est plus en mesure de revenir sur sa décision. De son côté, l’acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Au-delà de cette période, il est, lui aussi, complètement engagé. L’acquéreur doit par ailleurs verser un dépôt de garantie destiné à sécuriser la transaction.
Certains cas particuliers peuvent permettre d’annuler un compromis
Dans certaines situations, l’annulation du compromis de vente est possible :
- Lorsqu’un vice caché est découvert entre la date du compromis et la signature définitive de la vente, le futur acquéreur dispose d’un motif légitime pour le faire annuler.
- Ce dernier peut également utiliser son délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis. Il n’a ici aucun motif de justification à donner pour expliquer son choix.
- Dans la plupart des cas, le compromis contient une condition suspensive de prêt ou une obtention de permis de construire ou de travaux. Si ces conditions ne sont pas remplies, l’acheteur peut interrompre la vente. On parle alors de compromis caduc.
Dans tous les autres cas, une rétractation n’est pas possible sans l’application d’une clause pénale avec indemnisation de la partie adverse.
Bon à savoir : la clause pénale s’applique en cas de faute
Si la condition suspensive n’est pas remplie suite à une faute de l’acheteur, le vendeur peut lui imposer de poursuivre la vente ou de payer l’indemnité prévue par la clause pénale. Le vendeur doit néanmoins prouver la faute et son lien avec la défaillance de la clause suspensive.
Compromis qui n’aboutit pas : une clause pénale s’applique
Si une des parties décide de ne pas poursuivre la vente immobilière, la clause pénale du compromis peut s’appliquer.
Qu’est-ce que la clause pénale de compromis ?
En signant le compromis, le vendeur comme l’acquéreur acceptent une clause pénale. Cette dernière stipule qu’en cas d’inexécution, chacun s’engage à verser une indemnité forfaitaire liée au préjudice subi.
Annuler un compromis : La clause pénale est différente du dépôt de garantie
Versé par l’acheteur, le dépôt de garantie est une somme destinée à rassurer le vendeur, à garantir la bonne réalisation de la transaction. Pour autant, son montant n’est pas toujours identique à celui exigé par la clause pénale en cas d’annulation :
- Le montant du dépôt de garantie est généralement compris entre 1 et 10% du prix de vente du bien immobilier.
- Il est souvent inférieur à celui de la clause pénale.
- Pour la clause pénale, la somme demandée est, en pratique, de 10% du prix de vente.
Annuler un compromis : l’annulation amiable
Si l’annulation du compromis de vente est réglementée, elle peut néanmoins intervenir facilement et sans l’application de la clause pénale si les deux parties s’entendent. On parle alors d’annulation à l’amiable. Pour cela, elles signent une nouvelle transaction indiquant le renoncement à l’engagement initial. Une indemnisation peut être prévue mais elle n’est pas obligatoire.