Différence entre compromis et promesse de vente

Votre bien est en vente, les premières visites s’enchaînent. Si votre logement est attractif, bien positionné en matière de prix, il devrait rapidement retenir l’intérêt d’éventuels acheteurs. En pareil cas, votre agent ou votre mandataire immobilier vous communique ensuite une offre rédigée que vous avez la possibilité d’accepter. Par ce biais, vous débutez véritablement la transaction. Différentes étapes suivent cette acceptation avec, tout d’abord, la signature d’un compromis ou d’une promesse. Mais quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Compromis et promesse de vente : quelles sont leur définition ?

Promesse et compromis de vente sont bien différents sur la forme, comme sur le fond. Ils présentent également d’importantes différences lorsque l’un ou l’autre n’est pas respecté.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale, est un document officiel signé devant un notaire ou sous seing privé. Il présente une spécificité, celle de n’engager que le vendeur. Il permet de réserver le bien à un futur acheteur pour une durée limitée :

Le document nomme l’acquéreur au profit duquel le bien est réservé.

Il spécifie le montant négocié pour l’achat futur de ce logement.

Il indique la durée pendant laquelle la réservation est effective.

De son côté, l’acheteur est contraint de verser une indemnité dite d’immobilisation du bien. Sa valeur est en général de 10% du prix final de vente, hors frais de notaire. L’acheteur doit ensuite finaliser la transaction immobilière avant la fin du délai négocié. Une fois signée, la promesse doit être enregistrée sous 10 jours.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Contrairement à la promesse, le compromis de vente est un véritable contrat engageant les deux parties. Lors de sa signature, il n’est pas nécessaire de verser une indemnité, seule la signature du document suffit à engager le vendeur comme l’acquéreur. Des conditions ou clauses suspensives peuvent y être ajoutées comme celle de l’obtention d’un prêt bancaire par exemple.

Bon à savoir : Lorsqu’une offre au prix a été rédigée ou si le vendeur accepte l’offre négociée de l’acheteur, il ne peut plus ensuite se rétracter.

Quelles sont les conséquences d’une rétractation dans le cadre d’une promesse ?

Réservé par la promesse de vente, le bien ne peut pas être vendu à un autre acheteur durant toute la durée prévue au moment de la signature. Pour rompre cet engagement, plusieurs situations peuvent se présenter selon que vous êtes acheteur ou vendeur :

Si le vendeur souhaite annuler la transaction alors que le délai n’est pas écoulé, il perd l’indemnité d’immobilisation. Il peut également être contraint par la justice de payer des dommages et intérêts à l’autre partie. Ces sommes peuvent couvrir jusqu’à 20% du prix de vente du bien.

Si l’acheteur ne souhaite plus acquérir le bien, ne donnant pas suite pendant ou après le délai, il perd son indemnité.

Si l’acheteur ne peut acheter le bien et se désiste pour une raison prévue dans l’une des clauses suspensives de la promesse de vente, il récupère son indemnité. C’est le cas s’il n’obtient pas son prêt bancaire par exemple.

Quelles sont les conséquences d’une rétractation dans le cadre d’un compromis ?

Si l’acheteur se désiste en utilisant l’une des clauses suspensives, il utilise simplement son droit de rétractation légal. Lorsqu’il s’agit plutôt d’une carence de sa part, il s’expose à des pénalités pouvant atteindre 5 à 10% du prix de vente. Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter.

Comment rédiger un compromis, une promesse de vente ?

Tous deux considérés comme des avant contrats, ces documents doivent impérativement mentionner des informations précises :

Une description détaillée du bien vendu : nombre de pièces, superficie, emplacement géographique, description des équipements restants sur place, etc.

Les identités complètes des deux parties.

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être ajoutés en annexe.

Le prix de vente ainsi que les honoraires du mandataire immobilier.

Les clauses suspensives : conditions de réalisation du contrat en cas de refus de prêt bancaire, suite à l’apparition d’une servitude, etc.

Le délai de rétractation est de 10 jours concernant l’acheteur.

Pour la promesse de vente, il est également indispensable d’ajouter le délai de validité du contrat. À la date d’échéance, l’option de réservation est levée, l’acheteur doit donner sa décision d’acquérir ou non le bien.