Le viager est une solution immobilière particulièrement avantageuse pour les deux parties impliquées. Le vendeur, généralement une personne âgée, peut continuer à occuper son logement jusqu’à son décès tout en bénéficiant d’une rente financière. L’acheteur, de son côté, acquiert un bien à un prix intéressant et peut en jouir pleinement à la mort du vendeur. Mais que se passe-t-il si l’acheteur vient à décéder avant le vendeur ? Et quelles sont les conséquences pour les héritiers ?
Le viager, une définition à retenir
Le viager est un contrat immobilier spécifique dans lequel un vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, le débirentier. En échange, le débirentier s’engage à verser une somme initiale, appelée bouquet, puis des rentes viagères jusqu’au décès du crédirentier. Le débirentier ne peut profiter du bien qu’à la mort du vendeur, sauf en cas de viager « libre » qui permet une occupation immédiate.
Bon à savoir : Certains contrats incluent une clause de réversion. Cela signifie que, si le crédirentier initial décède, une personne désignée comme bénéficiaire secondaire (souvent le conjoint survivant) continue à percevoir les rentes jusqu’à son propre décès.
Hériter d’un bien immobilier en viager
Dans la majorité des cas, le crédirentier décède avant le débirentier. Le contrat arrive alors à son terme, et l’acheteur peut jouir librement du bien. Cependant, si l’acheteur décède avant le vendeur, la situation est différente :
- Le contrat de vente viagère reste en vigueur.
- Les héritiers de l’acheteur (débirentier) doivent reprendre à leur charge les obligations contractuelles.
Cela signifie que les héritiers doivent continuer à verser les rentes au crédirentier. Ces rentes sont dues de manière indivisible et solidaire : le crédirentier peut donc s’adresser à n’importe lequel des héritiers pour percevoir la totalité du montant prévu. Il revient ensuite aux héritiers de s’organiser entre eux pour répartir les frais.
Les rentes viagères et les droits de succession
Les rentes viagères encore dues par le débirentier au moment de son décès sont considérées comme des dettes et intégrées au passif de la succession. Leur montant est calculé en fonction de l’espérance de vie restante du crédirentier. Cela peut alléger les droits de succession pour les héritiers, car les dettes déduisent la valeur nette de l’héritage.
Et si les héritiers ne peuvent ou ne veulent pas payer les rentes ?
En cas de défaut de paiement des rentes, le crédirentier peut engager une procédure et obtenir des compensations significatives :
- Indemnisation financière : Une compensation peut être exigée pour chaque jour de retard.
- Résolution de la vente : Si les versements cessent sur une longue période, le contrat peut être annulé. Le crédirentier redevient alors pleinement propriétaire du bien sans avoir à rembourser le bouquet ou les rentes déjà perçues.
Comment les héritiers peuvent-ils se désengager des obligations ?
Il existe plusieurs options pour les héritiers qui souhaitent éviter les obligations liées à un viager :
- Revendre le bien viagé : Les héritiers peuvent trouver un investisseur prêt à reprendre le contrat et ses obligations.
- Refuser la succession : Si les héritiers estiment que les dettes associées au viager sont trop lourdes, ils peuvent refuser l’héritage en bloc. Cela inclut toutefois la renonciation à tous les autres biens ou actifs de la succession.
Conclusion
Hériter d’un bien en viager est tout à fait possible, mais cela implique des responsabilités financières importantes. Avant de prendre une décision, il est essentiel de bien évaluer la situation, notamment en calculant les rentes restantes et en pesant les avantages et les inconvénients de chaque option. En cas de doute, l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller juridique peut s’avérer précieux pour prendre la meilleure décision.