Le marché immobilier français a connu en 2024 des évolutions majeures, marquées par des changements à la fois dans les comportements des acheteurs, les tendances des prix et le coût du crédit. Cette année a aussi été placée sous le signe de la transition énergétique, avec des réglementations renforcées visant à réduire l’empreinte carbone des bâtiments. À l’aube de 2025, l’incertitude demeure concernant l’équilibre entre l’offre et la demande, le niveau des taux d’intérêt et les effets des politiques environnementales. Grâce à Proprietes-privees.com, revivez les moments forts du marché immobilier en 2024 et découvrez les perspectives pour l’année à venir.
Sommaire :
- Découvrez le bilan immobilier de l’année 2024
- Tendances des prix en 2024
- L’influence des taux d’intérêt
- La transformation du secteur face à la rénovation énergétique
- Les perspectives immobilières pour 2025
- L’essentiel à retenir
Découvrez le bilan immobilier de l’année 2024
L’année 2024 a été une période charnière pour le secteur immobilier. Elle a mis en lumière des dynamiques complexes entre la baisse des prix, les ajustements législatifs et l’évolution de la demande.
Évolution des prix immobiliers en 2024 : une année de correction
En 2024, le marché immobilier français a enregistré une tendance à la baisse des prix dans de nombreuses régions. Selon les données disponibles auprès des notaires et de l’INSEE, les prix ont reculé d’environ 5 % en moyenne par rapport à l’année précédente. Cependant, cette baisse n’a pas été uniforme. Le volume des transactions a quant à lui été particulièrement faible, avec moins de 800 000 ventes sur 12 mois glissants, chiffre n’ayant pas été vu depuis 2015.
Vous habitez à Paris ou en Île-de-France ?
À Paris, la baisse des prix a été particulièrement marquée, atteignant jusqu’à 8 % dans certains arrondissements, comme le 12e et le 19e. Ce phénomène peut être attribué à la combinaison de taux d’intérêt plus élevés, d’une demande moins forte des acheteurs et d’une offre qui a augmenté. Les prix des logements dans la capitale sont désormais revenus à leur niveau de 2021.
Pour l’ensemble de l’Île-de-France, les prix dans l’ancien se sont contractés d’environ 7,2 %, mais certaines zones périphériques comme Montreuil, Saint-Denis ou encore Nanterre ont été moins impactées en raison d’une demande croissante pour des logements plus abordables.
Vous habitez en province ?
En dehors de Paris, plusieurs régions ont affiché une certaine résistance face à la tendance générale. Des villes comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse ont observé des baisses moins importantes que dans la capitale, notamment dans les segments haut de gamme. À Lyon, par exemple, les prix ont chuté de 5,6 % en moyenne, mais le marché reste actif, avec toujours des transactions dans les quartiers prisés.
Les zones périurbaines et rurales ont pour leur part connu une certaine stabilité, avec des baisses moins marquées, notamment pour les maisons avec jardin. La tendance vers un retour à la campagne, accélérée par la crise sanitaire, persiste donc.
Focus sur la variation des prix de l’immobilier en 2024 dans les principales zones
Selon le dernier baromètre des notaires publié fin octobre en partenariat avec l’INSEE, nous pouvons constater une baisse réelle des prix de l’immobilier en 2024 dans l’ancien, avec des disparités selon les secteurs :
| Logements | Appartements | Maisons | |
| France | – 5 % | -5 % | -4,9 % |
| Île-de-France | -7,20 % | -6,70 % | -8 % |
| Province | -4,30 % | -3,80 % | -4,40 % |
Ces chiffres s’entendent sur un an, entre les deuxièmes trimestres 2023 et 2024.
D’après des projections réalisées sur les avant-contrats, la baisse devrait ralentir en cette fin d’année, signe que 2025 pourrait signer le retour d’un marché immobilier plus florissant.
Vous avez emprunté en 2024 ? Les taux d’intérêt ont été un frein à la demande
Les taux d’intérêt ont fortement influencé le marché immobilier en 2024. Après des années de taux très bas, la Banque Centrale Européenne (BCE) a opéré plusieurs hausses successives, faisant grimper les taux à des niveaux avoisinant les 4 % pour un prêt immobilier sur 20 ans. Cela a fortement limité la capacité d’emprunt des ménages, notamment des primo-accédants. En effet, près de 40 % des jeunes ménages ont renoncé à acheter un bien immobilier cette année, en raison de l’augmentation des mensualités.
L’impact de cette hausse des taux a été particulièrement visible dans les segments où les marges de financement étaient plus faibles, comme pour les petites surfaces ou les logements moins bien situés. Les banques ont aussi renforcé leurs critères de sélection, imposant une plus grande stabilité financière aux emprunteurs.
Exemple pour illustrer cette situation : achat d’une maison à 380 000 € en province
Un couple possédant des revenus nets de 5000 € début 2022 possédait une capacité d’emprunt mensuelle de 1665 €. Avec un taux de crédit à 1,10 % sur 20 ans et un taux d’assurance à 0,20 %, cela représentait une somme de 360 000 €.
Début 2024, avec les mêmes revenus, la somme empruntable passait à 281 000 € avec un taux de crédit à 4 %. Cet écart de 79 000 € représente près de 22 % de baisse alors que les prix n’ont pas baissé d’autant, expliquant donc le blocage du marché.
Actuellement, fin 2024, le même couple peut emprunter 296 000 € sur 20 ans, avec des taux de crédit autour de 3,40 %. Cela représente 15 000 € de plus par rapport au début de l’année, mais encore 64 000 € de moins en comparaison avec la période de taux extrêmement bas.
Restez informé des enjeux liés à la rénovation énergétique
L’année 2024 a marqué un tournant dans la réglementation énergétique des bâtiments. La loi Climat et Résilience, entrée en vigueur progressivement depuis 2021, a eu un impact considérable sur le marché immobilier. Les propriétaires de logements énergivores (classés F et G) ont été contraints de rénover leurs biens pour les rendre conformes aux nouvelles exigences de performance énergétique.
La mise en location des logements énergivores
Un point essentiel concerne la mise en location des biens immobiliers énergivores. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kwh/m² par an) ne peuvent plus être proposés à la location sans travaux d’amélioration énergétique. Cette restriction a entraîné une pression supplémentaire sur le marché immobilier en 2024, avec une augmentation du nombre de mises en vente de logements ne respectant pas ces normes.
Les aides à la rénovation : un levier de croissance à exploiter !
Les incitations financières, telles que MaPrimeRénov’, ont permis à de nombreux propriétaires d’effectuer des travaux. En 2024, environ 25 % des transactions ont concerné des logements rénovés, ce qui représente une part importante de l’activité du marché immobilier.
Les perspectives immobilières pour 2025
Le marché immobilier en 2025 devrait amorcer une phase de stabilisation, voire une légère reprise, après plusieurs années de fluctuations.
Stabilisation et légère reprise des prix de l’immobilier en 2025
Cette évolution résulte d’un ensemble de facteurs économiques et sociaux. La hausse des revenus, estimée à environ 3 % en moyenne selon une étude du cabinet Mercer, ainsi qu’une éventuelle baisse des taux d’intérêt à des niveaux inférieurs à 3 %, pourraient contribuer à soutenir la demande des acheteurs.
Selon les experts, une augmentation moyenne des prix de l’ordre de 2 % est anticipée au niveau national, avec des disparités selon les régions et les types de biens immobiliers. Les logements neufs et rénovés devraient être particulièrement recherchés, en raison des exigences croissantes en matière de performance énergétique.
Exemple pour illustrer cette situation :
Reprenons le couple avec des revenus de 5 000 € et partons du principe que ceux-ci sont passés à 5500 € du fait de l’inflation. Leur capacité d’emprunt mensuelle s’établit donc à 1835 € au lieu de 1665 €. Avec un taux de crédit à 3,40 % sur 20 ans et un taux d’assurance à 0,20 %, cela représente une somme de 325 000 €.
Le bien dont la valeur se situait à 380 000 € début 2022 vaut aujourd’hui autour de 340 à 350 000 € sur le marché. L’écart s’est donc nettement resserré, avec un pouvoir d’achat immobilier se rapprochant de celui d’il y a trois ans.
Vous habitez dans une ville dynamique ? Attendez-vous à une reprise modérée
Les grandes métropoles, telles que Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Toulouse, devraient connaître une reprise modérée des prix, avec un regain d’intérêt pour les zones bien desservies et disposant d’infrastructures attractives. Les logements de qualité et bien situés, tels que les appartements en centre-ville, seront privilégiés.
Vous habitez dans une zone secondaire ? Le marché risque de rester tendu
Certaines zones rurales et périurbaines, qui avaient bénéficié d’une forte demande durant la pandémie en raison de l’engouement pour les maisons avec jardin, devraient afficher une croissance plus lente. Cependant, des régions comme la Bretagne, l’Occitanie ou encore la Provence-Alpes-Côte d’Azur conserveront une demande importante, soutenue par des personnes cherchant un cadre de vie agréable et une meilleure qualité de vie.
Un marché de la location en pleine mutation en 2025
La location en 2025 devrait jouer un rôle important dans le marché immobilier, portée par une demande en constante augmentation, particulièrement dans les grandes agglomérations.
Une adaptation aux nouvelles tendances locatives
En réponse aux évolutions démographiques et sociales, le marché locatif devrait s’adapter aux besoins des locataires :
- Les jeunes actifs et les étudiants privilégieront toujours des logements plus petits, économes en énergie et bien situés pour limiter leurs déplacements. Cette population représente une part croissante de la demande locative en France.
- La classe moyenne pourrait se tourner vers des biens rénovés offrant un meilleur confort thermique et acoustique, répondant aux nouvelles normes environnementales. Ces améliorations énergétiques seront déterminantes dans les choix des locataires.
Préparez-vous à une potentielle hausse des loyers
Les zones urbaines à forte densité devraient connaître une hausse des loyers, en raison d’une offre limitée face à une demande croissante. Les investisseurs dans l’immobilier locatif pourraient également profiter de cette tendance, mais devront composer avec des réglementations plus strictes concernant les normes environnementales.
Dans les régions rurales et périurbaines, les loyers resteront plus abordables, mais les zones touristiques ou en développement économique pourraient également enregistrer une légère augmentation.
Vous êtes bailleur ou locataire ? Vous avez probablement entendu parler du durcissement de la loi Climat et Résilience
En 2025, la loi Climat et Résilience continuera de renforcer ses exigences dans le but de lutter efficacement contre les passoires thermiques et de promouvoir un parc immobilier plus durable. À partir du 1er janvier 2025, la mise en location des logements classés G, considérés comme les plus énergivores, sera interdite sur le territoire. Ce durcissement législatif s’inscrit dans un calendrier progressif visant à exclure également les logements classés F et E dans les années suivantes.
Les propriétaires bailleurs seront désormais confrontés à une pression croissante pour effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de maintenir leurs biens sur le marché locatif. Les retombées de ce renforcement devraient permettre une amélioration globale du confort des locataires et une réduction des émissions de gaz à effet de serre. Mais elles soulèvent aussi des inquiétudes parmi les propriétaires, notamment en raison des coûts parfois élevés engendrés par les rénovations.
L’encadrement des loyers restera-t-il toujours en vigueur sous sa forme actuelle ?
Une récente décision prise en date du 18/11/2024 par le Conseil d’État concerne l’encadrement des loyers à Paris. Elle remet en effet en question un dispositif central de la régulation immobilière dans la capitale, introduit par la loi ALUR en 2014 puis complété par la loi ELAN en 2019. La décision se fonde sur plusieurs éléments, tels que la non-conformité aux principes constitutionnels, le manque de clarté dans son application ou encore des résultats mitigés n’ayant pas permis de véritablement réduire les tensions sur le marché locatif parisien.
Cette remise en question pourrait faire jurisprudence dans d’autres zones tendues. Une mission d’évaluation sera certainement lancée par le ministère du Logement courant 2025 afin de mener une analyse profonde du système pour savoir s’il convient de le maintenir en l’état, de le modifier ou de l’abandonner.
Nos conseils pour réussir votre projet immobilier en 2025
- Réaliser un audit énergétique avant tout achat ou vente pour identifier les éventuelles rénovations nécessaires.
- S’intéresser aux dispositifs d’aide publique disponibles, comme les subventions en matière de rénovation énergétique.
- Rester informé sur l’évolution des taux d’intérêt pour être prêt à agir rapidement si les conditions se détendent.
Bilan immobilier 2024 et perspectives 2025 : l’essentiel à retenir
En 2024, le marché immobilier a suivi la tendance baissière entamée en 2023, avec des taux d’intérêt toujours élevés pénalisant les acquéreurs. Cependant, le secteur reste malgré tout relativement résilient, avec des dynamiques différentes selon les régions.
Pour l’année 2025, bien qu’il soit possible que le marché connaisse une reprise modérée des prix et une demande accrue pour des logements durables, les incertitudes économiques et politiques persisteront. Elles seront par ailleurs couplées à une pression accrue sur la performance énergétique des bâtiments.
Les acteurs du marché immobilier devront donc s’adapter rapidement aux nouvelles attentes des acheteurs et des locataires, tout en intégrant les évolutions législatives et financières à venir. Du côté des clients, collaborer avec un professionnel permet de profiter de plusieurs avantages :
- Expertise locale : les conseillers de Proprietes-privees.com connaissent parfaitement les spécificités du marché sur leur secteur.
- Accompagnement personnalisé : ils aident à optimiser chaque étape, de l’achat à la vente, en passant par la location.
- Anticipation des réformes : ils sont un allié de choix pour anticiper les impacts des nouvelles réglementations.